Il contratto di locazione 4+4, noto anche come contratto a canone libero, è tra le formule più adottate per affittare immobili residenziali in Italia. La sua struttura prevede una durata minima di 4 anni, trascorsi i quali il rapporto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta da una delle parti. Questa tipologia di accordo garantisce stabilità sia al proprietario sia all’inquilino, ma richiede particolare attenzione alla tassazione applicata ai redditi da locazione per valutare il guadagno netto e individuare le strategie legali di risparmio.
Tassazione dei canoni d’affitto: quanto si paga realmente?
Il reddito derivante da un affitto con contratto 4+4 deve essere sempre dichiarato all’Agenzia delle Entrate, in quanto considerato parte del reddito complessivo del contribuente. Di conseguenza, il proprietario è tenuto a pagare specifiche imposte, che si distinguono principalmente tra la tassazione ordinaria IRPEF e il regime agevolato della cedolare secca.
Regime ordinario IRPEF
Scegliendo il regime ordinario, il canone annuo percepito va a sommarsi a tutti gli altri redditi del contribuente e viene tassato secondo gli scaglioni progressivi IRPEF:
- Fino a 28.000 €: 23%
- Da 28.000 € a 50.000 €: 35%
- Oltre 50.000 €: 43%
Va considerato che l’imponibile su cui calcolare l’IRPEF non è il 100% del canone, ma il 95%: una riduzione forfettaria del 5% è infatti riconosciuta per i costi di manutenzione sostenuti dal proprietario. Ad esempio, affittando un appartamento per 10.000 € annui, verranno tassati 9.500 €. Le addizionali regionali e comunali completano il quadro fiscale, aggiungendo percentuali variabili in base al luogo.
Imposte di registrazione e bollo
Nel caso della tassazione ordinaria, sono inoltre dovute:
- Imposta di registro: 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità (minimo 67 €, con costi spesso suddivisi tra le parti).
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate del contratto oppure ogni 100 righe.
Queste spese devono essere versate al momento della registrazione (obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula) e ai successivi rinnovi.
Il regime della cedolare secca: caratteristiche e vantaggi fiscali
Dal 2011, chi affitta la propria abitazione con un contratto 4+4 può optare per la cedolare secca, un regime di tassazione alternativo e spesso più vantaggioso rispetto all’IRPEF ordinaria. Questo sistema prevede un’aliquota fissa del 21% applicata sull’intero canone percepito, senza sommare tale reddito agli altri (non influenza gli scaglioni IRPEF, né il calcolo di detrazioni/assegni familiari).
Tra i principali vantaggi della cedolare secca ci sono:
- Abolizione dell’imposta di registro
- Abolizione dell’imposta di bollo
- Semplificazione dei pagamenti fiscali (un unico acconto e saldo annuali nella dichiarazione dei redditi)
Questa forma di tassazione è applicabile esclusivamente agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate insieme all’abitazione principale. Il locatore deve inoltre rinunciare all’aumento ISTAT del canone di affitto.
Confronto tra tassazione ordinaria e cedolare secca
La convenienza tra cedolare secca e tassazione ordinaria dipende dal reddito complessivo del proprietario e dall’ammontare del canone annuo. In generale, la cedolare secca conviene soprattutto ai possessori di redditi medio-alti, che con l’IRPEF ricadrebbero in scaglioni più onerosi. Ad esempio:
- Per un canone annuo di 8.400 € (700 €/mese), con regime ordinario (scaglione impositivo 35%) il carico fiscale annuale sul 95% dell’importo può superare i 2.700 €, a cui si sommano imposta di registro e bollo. Con la cedolare secca, invece, si paga semplicemente il 21% di 8.400 €: 1.764 € l’anno e null’altro.
Se il possessore ha un reddito complessivo inferiore a 28.000 €, la convenienza relativa della cedolare secca può ridursi, ma resta comunque vantaggiosa per la sua semplicità gestionale e per il risparmio sulle imposte accessorie.
Come risparmiare legalmente sulle tasse degli affitti 4×4
Non è possibile eliminare del tutto le imposte, ma si possono adottare strategie legittime per ridurre la tassazione sull’immobile locato:
- Optare per la cedolare secca se il proprio reddito complessivo impone aliquote IRPEF superiori al 21%. Questo regime elimina anche altre imposte come bollo e registro.
- Stipulare un contratto a canone concordato (in alternativa al 4+4 tradizionale), che consente – in alcune città – di applicare una cedolare secca ridotta al 10% e ottenere ulteriori sgravi IMU e TASI.
- Suddividere correttamente le spese di registrazione e bollo col conduttore, come previsto dalla legge, diminuendo gli oneri a carico del singolo locatore.
- Compilare attentamente il modello dei redditi per sfruttare le deduzioni e detrazioni previste per particolari spese straordinarie o di manutenzione (nel regime ordinario IRPEF).
- Affidarsi a un consulente fiscale esperto in locazioni e cedolare secca per valutare caso per caso le alternative più vantaggiose secondo la normativa aggiornata e le specifiche del Comune in cui è situato l’immobile.
In aggiunta, è sempre opportuno:
- Verificare periodicamente la normativa vigente, in frequente aggiornamento soprattutto per regolamenti locali (agevolazioni, aliquote IMU e detrazioni comunali).
- Assicurarsi che il contratto sia sempre registrato in dichiarazione per evitare sanzioni e vertenze fiscali.
- Valutare la propria posizione catastale e la rendita ai fini IMU, che può variare sensibilmente il conto economico finale.
Per ogni scelta gestionale e fiscale è fondamentale possedere una corretta informazione e comparare le opzioni alla luce della propria situazione personale ed economica, così da massimizzare il guadagno netto e minimizzare gli adempimenti burocratici non necessari.
Altri costi e obblighi per il proprietario
Oltre alle tasse direttamente correlate all’affitto, il locatore è tenuto al pagamento di IMU (Imposta Municipale Unica) e, in presenza di condominio, delle spese ordinarie e straordinarie proprie della proprietà. L’entità di queste voci dipende dalla rendita catastale e dalla legislazione comunale. L’IMU è dovuta qualora l’immobile non sia abitazione principale e va calcolata separatamente rispetto agli altri oneri.
Per quanto concerne la durata del contratto, la legge consente infiniti rinnovi 4+4, a meno che una delle parti eserciti la disdetta nei termini e modalità stabilite per legge. L’inquilino o il locatore che intendano recedere devono comunicarlo tramite raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.
Il rispetto puntuale di tutti gli adempimenti, la scelta consapevole tra regime ordinario e cedolare secca (approfondisci qui) e l’organizzazione efficiente delle scadenze fiscali rappresentano la chiave sia per evitare controversie che per amministrare al meglio il patrimonio immobiliare a reddito.
