Quando si parla di IMU, la situazione relativa a affitti e seconde case è spesso fonte di dubbi e, purtroppo, di errori che possono trasformarsi in vere e proprie sanzioni. Capire chi deve pagare l’IMU e quali sono i rischi nel non adempiere correttamente è essenziale per proprietari, locatori, usufruttuari e chiunque gestisca immobili diversi dalla prima casa di residenza.
Chi è obbligato al pagamento dell’IMU
L’IMU (Imposta Municipale Unica) rappresenta una tassazione patrimoniale che grava sul possesso di immobili al di fuori dell’abitazione principale, come le seconde case, le case vacanza o le proprietà utilizzate per affitti brevi o continuativi.
Le regole principali sono:
- Il proprietario dell’immobile è sempre il soggetto tenuto al versamento dell’IMU. Vale anche in presenza di affitto, locazione o comodato d’uso.
- Un usufruttuario che detenga il diritto reale sull’immobile è equiparato al proprietario, e anch’egli deve assolvere all’adempimento fiscale.
- Gli inquilini non sono mai responsabili del pagamento dell’IMU, indipendentemente dalle modalità e dalla durata del contratto di locazione.
La situazione non cambia anche quando l’immobile viene affittato solo per una parte dell’anno, oppure se resta vuoto per alcuni mesi: il tributo resta interamente a carico del proprietario o detentore del diritto reale per l’intero periodo di detenzione della casa.
Le eccezioni e i casi particolari
La normativa sull’IMU riserva alcune agevolazioni che possono limitare l’esborso fiscale:
- Canone concordato: affittando con questa formula, il proprietario ha diritto a uno sconto del 25% sull’IMU dovuta. Ciò vale solo se il contratto risponde ai requisiti di legge e viene registrato come “concordato”.
- Immobili inagibili o inutilizzati: se la casa viene dichiarata ufficialmente inagibile/inabitabile, l’IMU è ridotta del 50%.
- Comodato d’uso gratuito ai familiari: la riduzione arriva fino al 50%, purché si rispettino precise condizioni, come la parentela diretta (genitori/figli) e l’assenza di altri immobili posseduti.
Non costituiscono automaticamente motivo di riduzione:
- Locazione per solo parte dell’anno: il fatto che la casa sia occupata da inquilini solo alcuni mesi non ha impatto sull’IMU dovuta, che resta a carico del proprietario per tutto l’anno, salvo rari casi contemplati dai regolamenti comunali se si verificano condizioni particolari.
- Periodo di “vuoto” tra un affitto e l’altro: il tributo resta dovuto per l’intero periodo annuo di possesso.
Risulta quindi fondamentale informarsi in maniera puntuale sui regolamenti locali, poiché ogni Comune può introdurre aliquote diverse e talvolta prevedere proprie agevolazioni temporanee.
Scadenze, modalità di versamento e calcolo
L’IMU si paga di norma in due rate:
- Acconto: entro il 16 giugno.
- Saldo: entro il 16 dicembre.
È consentito anche il pagamento in un’unica soluzione, da effettuare entro la prima scadenza.
Il versamento si effettua tramite modello F24, compilando i campi con i codici tributo forniti ogni anno dall’Agenzia delle Entrate. In alternativa, si può utilizzare il bollettino postale predisposto dai singoli comuni.
Il calcolo dell’IMU
Procedura e parametri da considerare:
- Rendita catastale (si trova facilmente sulla visura catastale dell’immobile);
- Rivalutazione della rendita del 5%;
- Moltiplicazione per il coefficiente di 160 (valido per la maggior parte degli immobili residenziali);
- Applicazione dell’aliquota stabilita dal Comune (generalmente tra 0,76% e 1,06%, ma può variare).
Un esempio pratico: se la rendita rivalutata è di 1.000 euro e l’aliquota comunale è dello 0,86%, il calcolo sarà:
1.000 x 160 x 0,0086 = 1.376 euro annui.
Rischi e sanzioni: cosa accade se non si paga correttamente l’IMU
Uno degli errori più frequenti è la convinzione che l’inquilino, in caso di affitto, sia chiamato a partecipare al pagamento dell’IMU. In realtà, la legge è chiara: la responsabilità ricade sempre sul proprietario o sul titolare del diritto reale.
Il mancato versamento, il pagamento parziale o tardivo dell’IMU espone il contribuente a sanzioni salate e interessi di mora, che vengono calcolati in proporzione all’importo dovuto e al ritardo accumulato. Le sanzioni, secondo il sistema tributario italiano, possono raggiungere anche il 30% dell’imposta non versata, oltre agli interessi legali che decorrono giornalmente.
In caso di errori formali nella compilazione del modello F24 o nel bollettino postale, si rischia il mancato riconoscimento del pagamento, con conseguente iscrizione a ruolo e avvio della procedura esecutiva da parte del Comune.
Spesso il Comune invia avvisi bonari o di accertamento IMU: ignorarli o non regolarizzare la propria posizione entro i termini stabiliti può provocare l’iscrizione al ruolo coattivo e il pignoramento delle somme direttamente dai conti bancari.
Come evitare sanzioni e problemi
- Verificare sempre la correttezza delle procedure, gli importi e i codici tributo utilizzati.
- Conservare le ricevute di pagamento e le visure catastali aggiornate.
- Consultare il regolamento del proprio Comune, specie nei casi in cui l’immobile sia oggetto di lavori, inagibilità o affitto a parenti.
- Nel dubbio, rivolgersi a un Caf o a un commercialista specializzato in proprietà immobiliari.
Ricordare che l’IMU non è negoziabile né delegabile all’inquilino; la responsabilità resta sempre del proprietario.
In ottica di gestione trasparente e senza rischi, chi possiede una seconda casa data in affitto deve quindi attenersi rigorosamente alle norme attuali, pianificare con precisione le scadenze fiscali e aggiornarsi sulle aliquote e sugli eventuali cambiamenti legislativi. Un comportamento virtuoso in questo ambito non solo evita multe e sanzioni, ma protegge il valore dell’immobile e la serenità del proprietario.
